право и финансы
предпосылок для удешев-
ления денежных ресурсов
на межбанке. А это озна-
чает, что ипотеки по преж-
ним ставкам украинцы
не увидят, по крайней ме-
ре, в 2009 году. Кроме того,
ликвидность многих круп-
ных банков, в прошлом
лидеров ипотечного кре-
дитования, поставлена под
угрозу. Их администрации
сделают все возможное, что-
бы обеспечить постоянный
приток денежной массы,
в том числе путем давления
на проблемных заемщиков
и передачи части активов
коллекторским компаниям.
А стремительное снижение
цен на недвижимость и во-
все приводит к парадоксаль-
ным ситуациям, когда даже
продажа жилья не позволяет
заемщику в полной мере рас-
считаться с банком. В этом
случае спасение украинской
ипотеки целиком зависит
от банкиров. Если инвесто-
ры отечественных банков
будут готовы идти на реаль-
ные уступки, снизив про-
центные ставки и частично
отказавшись от доходов,
большинство заемщиков смо-
гут пережить кризис. В про-
тивном случае на продажу
может быть выброшено ог-
ромное количество залогово-
го жилья, что окончательно
обвалит рынок и оставит без
крова десятки тысяч семей.
Может ли заемщик
отказаться
от кредита?
Отказаться от ипотеки, ког-
да деньги уже выделены,
и на них куплена недвижи-
мость, заемщик не может.
Для этого придется пога-
сить кредит досрочно, вер-
нув банку полученную сумму
в полном объеме. Для боль-
шинства заемщиков единс-
твенная возможность это
сделать - продажа недви-
жимости. Если жилье в за-
логе, такую сделку будет
Светлана Спицына, начальник
отдела развития ипотечных
прод уктов ОТР Bank
мнение
эксперта
| Насколько возросла доля
| проблемных кредитов?
| По сравнению с 2007 г. уро-
вень просроченной задол-
женности за 2008 год увели-
чился. Причины известны:
девальвация гривны, увеличе-
ние курса доллара, инфляция,
экономический спад и рост
безработицы. Заемщикам,
которые не в состоянии пога-
шать кредит вовремя или
в полном объеме, мы пред-
лагаем реструктуризацию
кредитной задолженнос-
ти. Относительно проблем-
ных кредитов (находящихся
на стадии обращения взыска-
ния): их доля в общем кредит-
ном портфеле нашего банка
существенно не увеличилась.
Как можно решить пробле-
му невозвратов?
Есть различные варианты
реструктуризации кредит-
ной задолженности, кото-
рые позволят заемщику
минимизировать затраты
на обслуживание кредитного
долга с последующим вхож-
дением в нормальный график
обслуживания долга. Среди
основных инструментов -
отсрочка погашения основ-
ной суммы кредита и/или
процентов, пролонгация сро-
ка кредитования, снижение
процентной ставки на период
реструктуризации, переход
на аннуитетную схему погаше-
ния кредита, разбивка стра-
хового платежа на несколько
частей. Выбор того или иного
инструмента во многом зави-
сит от готовности заемщика
сотрудничать с банком, а так-
же его собственной оценки
своего финансового положе-
ния и прогноза по его улучше-
нию. Если же заемщик не же-
лает продолжать обслуживать
свой кредит, мы можем пред-
ложить «переуступку долга»
новому заемщику, когда обя-
зательства по кредиту перехо-
дят к другому лицу.
контролировать банк. Поэто-
му первым шагом заемщика
станет визит в банк, где ему
будет необходимо обосновать,
почему он желает продать
жилье, и поинтересоваться
условиями сделки. Подобное
предложение, мягко гово-
ря, не обрадует банкиров -
на привлечение заемщика
были потрачены определен-
ные средства, а продажа
залогового имущества не-
сет в себе серьезные риски
и дополнительные расходы.
Но если формальных поводов
для отказа нет, банку придет-
ся уступить.
При продаже залоговой не-
движимости действует одна
из трех возможных схем:
• самостоятельная продажа,-
• продажа через банк;
• передача права собствен-
ности вместе с обязатель-
ствами по кредиту.
При самостоятельной прода-
же порядок действий следу-
ющий: определяется сумма
задолженности по кредиту,
затем продавец и покупа-
тель заключают предва-
рительный договор. После
этого производятся расче-
ты по сумме задолженности
по кредиту, а продавец по-
лучает на руки закладную
и документ, подтвержда-
ющий отсутствие кредит-
ной задолженности. Право
собственности на жилье
передается покупателю.
Если жилье удается про-
дать за сумму, превышаю-
щую сумму долга, остаток
продавец кладет в депо-
зитарную ячейку, доступ
к которой получает лишь
после регистрации догово-
ра купли-продажи жилья.
Такой способ таит в себе
множество рисков, осо-
бенно для покупателя, ко-
торый вынужден вносить
всю сумму еще до заклю-
чения договора. На прак-
тике почти всегда в сделке
реализации залогового
жилья активно участвует
банк-кредитор. При такой
схеме он предоставляет две
депозитарные ячейки. В од-
ну из них покупатель кла-
дет сумму, равную остатку
задолженности по кредиту,
в другую - разницу меж-
ду оговоренной продажной
стоимостью жилья и сум-
мой кредита. При этом банк
самостоятельно передает
закладную в регистрацион-
ную службу, после чего за-
ключается сделка.
Самый сложный и трудоем-
кий вариант - когда покупа-
тель вносит не всю стоимость
жилья и планирует погашать
кредит продавца. Это равно-
сильно оформлению нового
займа, когда банк должен
заново выполнить процеду-
ру оценки уже нового за-
емщика. Лишь после этого
возможен перевод долга
на нового
собственника
квартиры. Проблема
всех
трех схем погашения ипоте-
ки через продажу залого-
вого жилья состоит в том,
что цены на недвижимость
сильно упали. Это значит,
что в большинстве случаев
заемщик не сможет пога-
сить долг в полном объеме
даже после продажи жи-
лья. Большинство клиентов,
столкнувшихся с финан-
совыми проблемами, про-
сят об отсрочке выплат
и увеличении сроков кре-
дитования: ведь такая не-
движимость - это, прежде
всего, жилье, расставаться
с которым по своей воле ни-
кто не спешит. ■
Использованная в статье
информация - по состоянию
на 25.02.2009 г.
murator 4 20OT 1 5 3
предыдущая страница 154 Murator 2009 004 читать онлайн следующая страница 156 Murator 2009 004 читать онлайн Домой Выключить/включить текст