право и финансы
Земельный
участок
Очень важная состав-
ляющая приобретения
загородной недвижи-
мости - покупка земли,
на которой расположен
объект. Обычно земель-
ный участок приобретают
по отдельному договору.
Здесь вступает в силу стан-
дартная процедура купли-
продажи.
Покупка загородной
недвижимости менее рис-
кованна, чем приобрете-
ние городских квартир,
поскольку покупатель сра-
зу же получает земельный
надел, который всегда мож-
но продать, вернув часть
средств. Собственники
же квартир в недостроен-
ной городской многоэтаж-
ке реализовать незавер-
шенный объект не смогут.
Главное - чтобы земля
находилась в собственнос-
ти застройщика, а не арен-
довалась им.
При покупке жилья в кот-
теджном городке зем-
ля обязательно должна
перейти в собственность
домовладельца.
что строительная компа-
ния не сможет выпол-
нить свои обязательства.
Именно это чаще все-
го останавливает потен-
циальных покупателей
в период экономических
потрясений.
Не секрет, что отечест-
венная строительная
отрасль сегодня пережи-
вает не лучшие времена.
Строительные компании
не скрывают, что спрос
на жилье упал в разы,
и даже осень и предно-
вогодний период не при-
несли рынку ожидаемого
оживления. При этом
покупателей волнует
возведение не только
конкретного дома,
но и планируемой инфра-
структуры и коммуника-
ций. Немаловажно также
и то, сколько еще домов
будет выкуплено и засе-
лено.
Запроектирован-
ные магазины и школы
заработают лишь в том
случае, если в них бу-
дет потребность,
то есть
тогда, когда в поселке бу-
дут постоянно жить люди.
9
С другой стороны, экс-
перты прогнозируют, что
спрос на жилье в коттедж-
ных городках сместится
в сторону крупных ком-
паний и надежных объ-
ектов, которые смогут,
воспользовавшись кри-
зисом, занять еще боль-
шую нишу рынка. Дома
в таких городках станут
не только качественным
жильем, но и хорошей
инвестицией. Итак, как
же определить, надежен
ли застройщик, которому
вы собираетесь доверить
деньги?
Схемы покупки
Прежде чем оценивать
надежность тех или иных
компаний, нужно остано-
виться на таком вопросе,
как юридические схемы,
применяемые застрой-
щиками для привлечения
средств. Эти механиз-
мы мало чем отличаются
от тех, которыми поль-
зуются при возведении
и продаже городских
новостроек.
Наиболее распростра-
ненная и безопас-
ная схема - вложение
средств через фон-
ды финансирования
строительства (ФФС).
Такие организации явля-
ются независимыми
от застройщика компани-
ями, которые заключают
договоры с покупателя-
ми жилья, распределя-
ют средства строительной
фирмы и контролируют
выполнение работ.
Таким образом, покупа-
тель не отдает деньги за-
стройщику, а перечисляет
их на счет фонда через
кассу банка.
В случае
возникновения про-
блем или судебных
разбирательств банк
всегда сможет подтвер-
дить факт платежа.
За-
стройщик, в свою очередь,
направляет эти средства
генеральному подрядчи-
ку и контролирует ход
выполнения им работ.
Так происходит постоян-
ный взаимный контроль
работы всех участников
строительства. Разумеет-
ся, в случае с ФФС покупа-
тель приобретает не саму
недвижимость, которой
на тот момент еще не су-
ществует, а сертификаты
фонда. Их он впоследст-
вии обменивает на квад-
ратные метры в новом
доме. Поэтому нельзя
продать жилье, пока дом
не достроен. Можно лишь
перепродать сертификаты,
дающие право на получе-
ние жилья после оконча-
ния строительства.
Еще один инструмент
покупки загородной
недвижимости - целе-
вые облигации, выпус-
каемые застройщиком.
Заказчик может их ку-
пить. Облигации быва-
ют нескольких типов,
в зависимости от эта-
па строительства. Когда
завершается очередной
этап, предусмотренный
договором, покупатель
приобретает следующую
серию облигаций.
После завершения стро-
ительства застройщик
погашает облигации,
передавая заказчи-
кам во владение жилье,
обеспеченное необходи-
мой инфраструктурой.
При этом в договоре
должно быть четко про-
писано, каким будет дом,
где он будет находиться,
а также указаны сроки
окончания строительства.
Нужно отметить, что
обе схемы покупки кот-
теджа у застройщика
довольно рискованны.
Например, в случае с ФФС
управляющим фонда час-
то является банк или
фиктивная компания,
подконтрольная застрой-
щику. Также владельцем
строительной компании
и ФФС может быть од-
но и то же лицо. В этом
случае фонд будет дейст-
вовать в интересах за-
стройщика, а не частных
инвесторов-покупателей
жилья. Финансирование
строительства посредст-
вом облигаций - также
рискованная схема. Дело
в том, что выпуск таких
бумаг не обеспечивается
залогом. Поэтому в слу-
чае невыполнения усло-
вий договора заказчик
не сможет забрать недо-
строенное жилье в качест-
ве залога.
В поисках
надежного
застройщика
Перед тем как связывать
себя взаимными обяза-
тельствами с какой-либо
строительной компани-
ей, нужно удостоверить-
ся в ее надежности.
Первый этап проверки
предполагает сбор мак-
симального количест-
ва информации о данном
застройщике. Здесь все
средства хороши: замет-
ки в газетах, на специ-
ализированных сайтах
и в Интернет-форумах,
а также отзывы тех, кто
уже приобретал коттед-
жи у этого застройщика.
Главным критерием на-
дежности должны стать
уже реализованные
150
тигаЮг 3 ,0°*
Journal-plaza.net ®
предыдущая страница 139 Murator 2009 003 читать онлайн следующая страница 141 Murator 2009 003 читать онлайн Домой Выключить/включить текст