право и финансы
Оценочная
стоимость
В т р е т ь е й ч а с т и р у к о в о д с т -
в а п о п о к у п к е з е м е л ь н о г о
у ч а с т к а д л я с т р о и т е л ь с т в а
ж и л о г о д о м а у п о м и н а л о с ь
о т о м , ч т о о д н и м и з д о к у -
м е н т о в , к о т о р ы й д о л ж е н
п о д г о т о в и т ь п р о д а в е ц д л я
о ф о р м л е н и я д о г о в о р а к у п -
л и - п р о д а ж и з е м е л ь н о г о
у ч а с т к а , я в л я е т с я э к с п е р т -
н а я о ц е н к а е г о с т о и м о с -
т и . У к а з а н н у ю э к с п е р т -
н у ю о ц е н к у о с у щ е с т в л я ю т
о р г а н и з а ц и и , и м е ю щ и е
с о о т в е т с т в у ю щ у ю л и ц е н -
з и ю . Р е з у л ь т а т о м в ы п о л -
н е н н ы х р а б о т п о о ц е н к е
я в л я е т с я о т ч е т о с т о и м о с т и
з е м е л ь н о г о у ч а с т к а , п о д г о -
т о в л е н н ы й э к с п е р т о м .
У с т а н о в л е н н а я в т а к о м
о т ч е т е с т о и м о с т ь и я в л я -
е тс я т о й о ц е н о ч н о й с т о и -
м о с т ь ю , к о т о р а я д л я ц е л е й
н а л о г о о б л о ж е н и я о п р е д е -
л я е т с я к а к м и н и м а л ь н ы й
н а л о г о о б л а г а е м ы й д о х о д .
З е м л я м о ж е т б ы т ь п р о д а н а
п о ц е н е к а к в ы ш е , т а к и н и -
ж е о ц е н о ч н о й с т о и м о с т и .
В с л у ч а е е е п р о д а ж и п о ц е -
н е , п р е в ы ш а ю щ е й о ц е -
н о ч н у ю с т о и м о с т ь , н а л о г
н а д о х о д ы ф и з и ч е с к и х л и ц
б у д е т в з и м а т ь с я с ф а к т и -
ч е с к о й ц е н ы п р о д а ж и .
Е сл и ж е у ч а с т о к п р о д а н
п о ц е н е н и ж е о ц е н о ч н о й
с т о и м о с т и , н а л о г н а д о х о -
д ы ф и з и ч е с к и х л и ц б у д е т
в з и м а т ь с я с с у м м ы , р а в -
н о й о ц е н о ч н о й с т о и м о с т и .
находится в налоговом за-
логе, гражданин не может
свободно распоряжаться
денежными средствами).
Покупатель должен под-
готовить деньги для опла-
ты стоимости земельного
участка и других плате-
жей, связанных с покупкой.
И, конечно же, он должен
явиться в условленные вре-
мя и место для подписа-
ния основного договора
1 4 6
тигаш г 3 г009
отчуждения, имея при се-
бе необходимые докумен-
ты. Если супруг (супруга)
продавца либо покупателя
или лица, с которыми те про-
живают в незарегистриро-
ванном браке, не оформят
свое согласие на соверше-
ние сделки до ее подписа-
ния, необходимо, чтобы они
также прибыли для учас-
тия в процедуре заключения
сделки.
Проект договора
О выборе нотариуса уже
говорилось в ч. 3 руковод-
ства по покупке земельно-
го участка. При подготовке
к подписанию основного
договора рекомендуем об-
ратиться к нотариусу
заранее (за 1-3 дня до пред-
полагаемой даты сделки),
предоставив ему копии
имеющихся в наличии до-
кументов, и попросить его
составить проект договора.
Советуем внимательно изу-
чить этот документ, обратив
внимание на наличие и фор-
му изложения всех важных
условий, о которых шла речь
в предыдущей публикации.
Если проект договора
не содержит всех сущест-
венных условий,
преду-
смотренных законом, или
если они изложены без уче-
та наших рекомендаций,
следует попросить нота-
риуса внести в договор
соответствующие коррек-
тивы.
Не забудьте включить
в основной договор положе-
ние о том, что сумма аванса,
уплаченного по предвари-
тельному договору, учитыва-
ется при оплате стоимости
земельного участка по основ-
ному договору.
Платежи
На стадии подготовки к под-
писанию договора купли-
продажи земельного участка
стороны должны выяснить,
каковы состав и размер пла-
тежей (кроме оплаты цены
земельного участка), кото-
рые они должны заплатить,
и каким образом эти плате-
жи распределяются между
сторонами. Платежи, связан-
ные с подписанием договора
купли-продажи земельного
участка, включают: налог
на доходы физических лиц,
оплату услуг нотариуса, дру-
гие затраты (стоимость услуг
агентства или брокера).
Налог на доходы
физических лиц
Порядок уплаты налога
на доходы физических лиц,
полученные при продаже
объектов недвижимости,
в том числе земельного участ-
ка, урегулирован ст. 7 и 11
Закона Украины «О налоге
с доходов физических лиц».
Согласно п. 7.2. ст. 7
и п. 11.1.2. ст. 11 указанно-
го закона доход, получен-
ный плательщиком налога
(в нашем случае - продавцом
земельного участка) от про-
дажи земельного участка,
подлежит обложению нало-
гом по ставке 5% от суммы
такого дохода.
Внимание!
Размер дохода
от продажи недвижимости,
который облагается нало-
гом, не подлежит умень-
шению на сумму, которую
собственник земли уплатил
при приобретении земель-
ного участка. В учет не бе-
рутся также другие расходы
собственника, связанные
с покупкой земельного
участка, его содержанием
и улучшением.
Согласно п. 11.1.3. Закона
Украины «О налоге с дохо-
дов физических лиц» для
целей налогообложения
доход от продажи объ-
екта недвижимого иму-
щества определяется
исходя из цены,
указан-
ной в договоре купли-прода-
жи.
Но он не может быть
меньшим, чем оценочная
стоимость недвижимого
имущества, рассчитан-
ная органом, уполномо-
ченным осуществлять
оценку такого имущества
согласно закону.
На практике оценочная сто-
имость обычно существенно
ниже фактической цены про-
дажи. Это часто использу-
ют стороны договора с тем,
чтобы уменьшить размер
налога. Для этого в договоре
в качестве цены земельного
участка указывается не фак-
тическая стоимость его про-
дажи, а фиктивная, равная
оценочной стоимости.
В предыдущей части на-
шего руководства мы писа-
ли о том, что этого делать
не следует. Так как умень-
шение налога на доходы фи-
зических лиц в интересах
продавца - плательщика та-
кого налога, а не покупате-
ля, мы советовали настоять
на том, чтобы в догово-
ре указывалась реальная,
а не фиктивная стоимость
продажи земли, объясняя
последствия.
Оплата услуг
нотариуса
Как правило, стоимость
услуг нотариуса включает
стоимость услуг по удос-
товерению сделки, а так-
же дополнительных услуг:
выполнения запросов в со-
ответствующие реестры
о наличии (отсутствии)
запретов на отчуждение
имущества и налогового за-
лога, регистрации договора
купли-продажи земельного
участка.
Минимальная стоимость
услуги по удостовере-
нию сделки составляет
1% от цены продажи
земельного участка,
а если она ниже оце-
ночной стоимости - 1%
от оценочной стоимости
земельного участка. Цены
дополнительных услуг очень
разнятся в зависимости
JournaI-plaza.net ®
предыдущая страница 135 Murator 2009 003 читать онлайн следующая страница 137 Murator 2009 003 читать онлайн Домой Выключить/включить текст